北京二手房指导价推行一月,买家兴致高卖家不甘心

时间:2021-11-03 16:37:47       来源:财经十一人 企鹅号

继深圳、上海之后,北京也发布了二手房交易指导价。

9月末,海淀区房地产经纪协会(下称“海淀房协”)发布了一份无强制执行力的非公开倡议。

倡议中公布了29个小区的二手房指导价,号召中介公司自10月8日起,不再挂牌高于指导价的房源。

《财经》记者选取部分小区测算,结果显示,海淀房协公布的指导价约为去年同期成交价的1.05倍,是今年9月成交价的85%-95%。

据中指研究院统计,今年2月率先推出二手房成交参考价政策的深圳,参考价普遍为政策前挂牌价的70%左右,与参考价联动的贷款额度也相应地降低了。

上海8月初开始执行“三价就低”政策,以合同网签价、贷款评估价、涉税评估价三者中最低的作为贷款审批依据。据市场反馈,涉税评估价一般为合同网签价的40%-70%。

相较深圳、上海等一线城市出台的二手房指导价,北京海淀区的更接近市场价,且未与购房者贷款额度关联,总体而言更为温和。

尽管如此,名单上29个小区的挂牌价仍然出现了明显下降。29个小区周边住宅,报价也有所下降。

限价小区激起了购房者的兴趣,却也给卖房人带来了心理落差。《财经》记者走访发现,虽然,这些小区挂牌价下降了,成交量却没有明显上升。

01

指导价无强制执行力

海淀房协工作人员告诉《财经》记者,协会发布二手房指导价倡议主要有两个原因,:一是,海淀区房价上涨过快;二是,整治行业乱象。目前,有些中介公司为了争抢房源,对业主承诺将房源以虚高价格挂出,扰乱了市场秩序。

基于此,海淀房协在海淀区300个小区中,选出房价上涨快、成交量大、中介行业不良竞争投诉多的29个小区,以去年下半年到今年7月的成交价为依据,制定了指导价。

东方财富Choice数据显示,今年上半年海淀区二手房均价涨幅超过10%。

链家一中介人员透露,监管层认为北京房价每年上涨3%-5%是市场健康发展的一个指标,今年上半年海淀区房价上涨过快,所以要出台指导价来拉低房价。

今年1月,海淀区著名学区房蜂鸟家园44平方米一居室的成交价在930万元左右,均价21万元/平方米。指导价出台后,10月10日成交的一套46平方米的房源总价为770万元,均价17万元/平方米,降幅19%。

多位中介人员告诉《财经》记者,目前很少有购房者能接受高于指导价的房源,成交价正向指导价靠拢。

以二手房指导价名单上的小南庄社区为例,10月该小区的成交均价为10.8万元/平方米,环比下降14%,已经接近指导价10.6万元/平方米。

海淀区房屋管理局房屋经纪业务管理科(下称“海淀房管局经纪业务科”)及海淀房协的工作人员都表示,不挂牌高于指导价的房源是协会对中介公司的倡议,提倡中介公司自律,不具强制执行力。

据调查,10月8日起,链家、我爱我家等大型中介机构都依照海淀房协的倡议,将外网上高于指导价1%以上的房源下架,仅在各中介公司内网展示。

多位中介人员告诉《财经》记者,倡议发布后尚无高于指导价的房子成交,所以他们不能保证一旦成交价高于指导价,网签、过户等后续手续办理是否会出现问题。

但海淀房管局经纪业务科及海淀房协的工作人员明确回复,指导价对网签、过户等交易环节不会产生任何影响。

海淀房协的工作人员透露,虽然倡议暂定的实行周期为半年,但根据市场反响和实地调研情况,海淀房协会对小区名单和指导价进行审慎的动态调整。

以新起点嘉园为例,9月28日发布的清单中,面积60平方米-90平方米和90平方米以上房源的指导价分别为12万元/平方米和9.7万元/平方米。

上述指导价发布后,海淀房协收到了较多市场反馈。市民反应的主要问题为该小区情况复杂,有住宅、公寓、公司等多种类型房源,协会发布指导价时未考虑房源的具体属性。

海淀房协在实地调研走访后,发现市场反馈合理,前期调研不充分,“十一”假期结束后不久,协会将两档指导价均上调了约1万元/平方米。

据《财经》记者不完全统计,今年以来,深圳、上海、广州等多个城市陆续开始推行二手房参考价机制,牵头组织主要为政府部门,像海淀区这样以协会来牵头的情况并不多见。

我家我家前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖认为,指导价目前处于试验期,海淀房协以倡议形式通知中介公司,比住建部门直接发布政策更合适。

02

成交价向指导价靠拢

虽然,北京海淀房协对29个小区实施的指导价倡议无强制执行力,但也对房价和买卖双方的心理预期造成了影响。

翠微中里小区一套装修精美的二室一厅今年5月的报价为838万元,当时业主的邻居出价818万元购买,业主惜售没同意。二手房指导价出台后,10月22日《财经》记者去看房时,报价已降低至816万元。中介透露,业主仍能接受小范围的降价。

链家苏州桥片区一中介人员告诉《财经》记者,其所在片区房源报价普遍降低了10%,和指导价基本持平。

该中介透露,指导价出来后,带看量有所增加,购房者想实地看看市场是否发生了变化。目前很少有买房者能接受高于指导价的房源,除非房源的户型、装修等条件都特别优质。

链家公主坟片区一名中介人员透露,最近不仅带看量增加了,成交量也水涨船高,所在片区几乎每天都有成交订单,情况比指导价出台前要好。“我们也不希望房价那么高,价格太高的话不好成交。”

不过公主坟片区只是个案,目前,29个小区仍然没有明显的成交量上升趋势。前述链家苏州桥片区中介人员透露,近两个月生意不好做,链家总成交量环比下降了一倍多。

指导价出台后,有购买意向的购房者不少,但很多在价格上暂时还不能和业主达成共识,仍处于观望之中。大多数业主一时间很难接受指导价,他们宁愿自己的房源因超限价只能展示在中介内网,也不愿降价挂在外网。

今年上半年,公主坟片区内的一居室基本在600万元左右,按指导价计算现在大概只能卖500万元,突然少了100万元,业主心里难免不舒服。

《财经》记者获悉,一些业主已联系住建部门反映对指导价的不满。海淀房管局经纪业务科相关工作人员透露,已将近期业主们的反馈整理成文字,转交给了海淀房协。

对于超限价房源无法挂网问题,上述工作人员称,若业主无法按照自己的心理价位在中介机构挂盘,还可以选择58同城等网站自行挂牌出售。

现在来看,一般着急出售的业主比较容易接受降价,比如置换新房需要资金,或老人要卖房给子女分财产等。和这类业主沟通,一般可以将价格谈到指导价水平。

链家一位有近十年工作经验的资深房产经纪人预计,参考价相当于给买卖双方谈判设了一个标准,对成交有良性推动作用。但短期内交易量可能不会出现明显变化。参考价发酵2个-3个月后,出现一些成交案例,买卖双方有一些参考,并接受了新的价格后,参考价的价值才会体现出来。

频道推荐